一、北辰區綜述

（1）區位：天津市的老工業基地和經濟強區，位於天津的北大門，是距北京最近的環城四區之一，坐享京津翼一體發展的紅利。

（2）具備最豐富的軌道交通：1條高鐵，京濱城際鐵路，北部新區站是站點之一，將成為北京、天津與鄰近城市之間重要的交流節點；6條地鐵，目前運行的地鐵線路有1、3、5號線；在建地鐵線路有4、10號線；規劃地鐵線路有7號線（服務北部新區高鐵站）。

（3）外環拓圓：未來的天津必然是以外環線為界的“中心城區”逐漸取代“市內六區”，而"外環拓圓"之後，北辰區就成為瞭環城四區中，位於環內面積最大的區域。

註：外環線既是貨運交通線，還是天津行政區域劃線，天津實施尾號限行政策，限行區域正是以外環線為分界線，而且環內不允許有廠房生產。

（4）房價：北辰新房住宅項目單價在9700-2w左右。

小結：北辰區實地觀感差，人氣不足，居住舒適性度不高，但是有很多環內、地鐵上蓋項目，交通便捷，未來規劃性更多一些。

二、北辰區版塊劃分

北辰區分為劉園、北倉、鐵東北路、小淀、大張莊、雙街、宜興埠、北倉示范鎮8個版塊，這裡為大傢介紹宜興埠、瑞景、鐵東北路、小淀、大張莊5個熱門版塊。

1.宜興埠版塊

作為接壤市區板塊中最近的環內板塊，與河北區僅一河之隔，宜興埠的IP對於天津本地客群和區域型客群有著較大的吸引力。版塊內3號線和5號線雙地鐵環繞，軌道交通便捷，也成就瞭得天獨厚的生活配套優勢。同時宜興埠是天津市區最大的舊城改造板塊。

小結：遠洋未來城項目由遠洋集團和五礦集團兩傢央企共同打造，地段好，自身規劃80萬㎡商業配套，相當於3個南開大悅城的商業體量，但是未來城是天津第一大盤，規劃300萬平米用地，自住的話可能在交房後未來幾年內周邊還是未來城在施工。

2.瑞景版塊

環內版塊，毗鄰紅橋/河北，從全市的角度看，瑞景板塊也是發展較早的區域，是繼華苑、麗苑、梅江之後崛起的較早的規模化居住區。北辰老城區，發展最成熟，配套最完善，城市界面幹凈、整潔。

3.鐵東北路版塊

鐵東北路距市區較宜興阜稍遠，但是版塊內有王府井和COCOPARK兩大商業綜合體，繁華匯聚。地鐵5號線和地鐵1/2/3/6/9零距離換乘，通達天津各個區域。區域內還規劃北辰文化中心和市民廣場，其中主要包括影劇院、博物館、美術館、文化館、圖書館等一站式滿足您對文化生活的全部需求。

版塊內不利因素，就是天津農藥股份有限公司，以下是官方2021年11月25日官方回復：

經查，“農藥廠”應為天津農藥股份有限公司，隸屬於天津渤海化工集團有限責任公司。在完成前期大量研究、論證的基礎上，天津農藥股份有限公司成立瞭天農地塊修復項目部，並於2019年初啟動瞭地塊污染治理修復項目，2019年9月修復項目開工。農藥廠地塊修復最大深度為12.5米，修復污染土158.15919萬立方米，截至9月25日累計完成污染土修復158.15919萬立方米，占修復工程總量的100%，已全部完成修復施工。修復效果第三方生態環境部環境規劃院檢測合格158.15919萬方，占修復工程總量的100%。農藥廠地塊第三方檢測機構將在農藥廠地塊為期一年的地下水風險管控期結束後結合檢測數據編制整體修復效果評估報告，報市生態環境局進行評審，通過評審後由市生態環境局將該地塊移出污染地塊名錄。經分析，由於含硫類物質嗅閾值極低，在不利氣象環境條件或對土壤進行擾動的情況下，修復後並經第三方檢測合格的土壤可能存在異味。針對上述問題，該局目前正在督促天津農藥股份有限公司盡快采取有效措施，降低異味擾民：一是佈設5個點位的電子鼻，結合人工嗅辨，在異味明顯的情況下，及時采取噴灑氣味抑制劑降低異味；二是采取非作業面及時苫蓋的方式防止異味擴散；三是後期對土地進行平整，采取種草復綠等方式降低異味；四是督促天農公司盡快完成異味控制方案，采取有效管控措施，切實降低異味對周邊居民的影響。對於農藥異味是否對於人體有傷害的問題，該局曾經函告市渤化集團對此進行論證，其回復無三方機構能出具相關鑒定證明。

總之，事實如此，慎重選擇。

4. 小淀版塊

就土地價值而言，環線就是天津的范圍界限，是地段的價值標尺。北部新區以外環線外擴補圓為契機，定位為商務辦公、現代商貿為主的天津市北部公共服務中心，以高新技術、科技研發為主的國傢級高新技術產業基地，以度假、文化創意為主的生態、休閑、旅遊基地，低碳、生態的宜居宜業示范新區，並將帶動首都資源的轉移，打造成為宜居宜業示范新區。

北辰一直擁有最豐富的軌道交通，1條高鐵，北部新區站，是京濱城際鐵路站點之一，將成為北京、天津與鄰近城市之間重要的交流節點；京濱高鐵通車後，北京1小時即可直達天津濱海新區；北部新區站被確定為京濱城際天津段五個站點中唯一的始發站點，規劃設計為“五臺十三線”；依托京濱高鐵北部新區站點，周邊將建設193萬平米京濱高鐵城市規劃區，北辰高鐵站前廣場規劃約23萬平米商業用地完善地域生活配套，同時涵蓋總部辦公、星級酒店、購物休閑及文化娛樂等功能。

3條地鐵，目前運行的地鐵線路有3號線，貫穿天津南北，在建規劃地鐵線路有10號線和7號線。

總體來說，版塊雖然目前城市界面差一些，短期自住不大合適，未來發展需要時間驗證。

5.大張莊版塊

所處的北辰經濟開發區是天津市唯一產城融合示范區，不僅貢獻瞭北辰 GDP 的 50%以上，而且綠化覆蓋率達到約43%，周邊有南湖北海公園及北辰郊野公園，舒適宜居。距離現狀外環約11公裡，外環補圓後距離新外環約6公裡。區域內規劃有地鐵10號線。

以上為大傢整理瞭北辰5個熱門版塊在售樓盤信息，希望大傢可以參照連載1提到的買房3部曲（確定區域→確定版塊→鎖定樓盤）科學高效地選出心儀房子。

每個版塊適合人群不盡相同，有想瞭解各樓盤優惠、區位對比等詳細信息的可以隨時留言/私聊。

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